Lorsqu’un bien qui était utilisé comme résidence principale ou chalet à des fins personnelles est converti en un bien qui sert à produire du revenu, tel qu’une location à court ou à long terme, il y a un changement d’usage de la propriété.
En l’absence de planification fiscale et de choix, un changement d’usage entraîne une disposition présumée à la juste valeur marchande de l’immeuble (ou de la partie de l’immeuble si le changement est partiel) et une nouvelle acquisition à la même valeur. Ainsi, même si l’immeuble n’est pas réellement vendu, l’impôt peut être payable sur le gain en capital réalisé lors de la disposition présumée.
Dans certains cas, si le contribuable se qualifie à l’exonération pour résidence principale, l’impôt à payer peut être éliminé. Toutefois, en l’absence de panification fiscale, la totalité de l’augmentation de valeur de l’immeuble (ou d’une partie de l’immeuble si le changement est partiel) après le changement d’usage est assujettie à l’impôt, puisque la résidence est utilisée à des fins de revenus.
Quelles sont les possibilités de report d’impôt?
Pour éviter la disposition présumée de l’immeuble et ses conséquences fiscales indésirables, il est possible d’exercer un choix fiscal. Ce choix permet au contribuable de reporter l’imposition de la plus-value jusqu’à la vente réelle de l’immeuble. De plus, le choix permet de conserver le statut de résidence principale, et donc de bénéficier de l’exonération pour résidence principale pendant quatre années supplémentaires au cours desquelles l’immeuble (ou une partie de celui-ci) est utilisé à des fins de revenus.
Le statut de résidence principale peut être prolongé au-delà de la période de quatre ans pour les contribuables dont l’emploi les oblige à habiter en dehors de leur résidence principale pendant une période prolongée.
Quelles sont les conditions à remplir?
Afin que le choix soit valide, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Le contribuable doit être un résident ou un résident réputé du Canada;
- Aucune déduction pour amortissement n’est prise pour l’année au cours de laquelle le changement d’usage a lieu et pour les années subséquentes;
- Le contribuable doit joindre une lettre d’explication signée à sa déclaration de revenus pour l’année du changement d’usage.
Ces règles s’appliquent-elles à un changement d’usage partiel?
Un changement d’usage partiel peut également faire l’objet de ce choix fiscal si les conditions énumérées ci-dessus sont remplies.
Conclusion
Il convient donc d’analyser si un choix fiscal peut être avantageux pour reporter l’impôt lors d’un changement d’usage complet ou partiel d’un immeuble. Les fiscalistes de DS Avocats Canada se feront un plaisir de discuter avec vous de la pertinence de ce choix.
