Les membres du cabinet DS Avocats ont fait jurisprudence au courant de la dernière année dans le cadre du jugement Syndic de Bel Habitat inc., 2022 QCCS 111.
Dans ce dossier, les clients du Cabinet étaient tous intervenus à des contrats préliminaires de vente en vertu desquels Bel Habitat inc. et Bel Habitat 2 inc. (collectivement « Bel Habitat ») s’engageaient à leur vendre des maisons une fois construites. De nombreux clients du cabinet avaient alors versé des acomptes importants à Bel Habitat en vue de la construction de leur projet immobilier.
En cours de projet Bel Habitat a déclaré faillite, emportant avec elle les acomptes déposés par nos Clients. Certains d’eux avaient acquis les terrains avant la faillite, alors que d’autres avaient conclu des ententes avec le syndic afin de se faire transférer les terrains sur lesquels leurs résidences devaient être construites.
Il faut savoir que tout entrepreneur en bâtiments résidentiels neufs doit adhérer à un plan pour garantir l’exécution de ses obligations légales et contractuelles conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (le « Règlement »). La Garantie de construction résidentielle (« GCR »), administre un tel plan auquel Bel Habitat avait souscrit avant sa faillite.
Le parachèvement des travaux ou bien le remboursement des acomptes versés?
En cas de faillite d’un entrepreneur, la garantie couvre soit les acomptes versés par le bénéficiaire à hauteur de 50 000 $ soit le parachèvement des travaux, à hauteur de 300 000 $, si le bénéficiaire est détenteur des titres de propriété.
Avant ce jugement, la GCR avait toujours adopté la position qu’il fallait être propriétaire du terrain où sera érigée la future résidence avant la faillite de l’entrepreneur pour avoir droit au parachèvement des travaux, et ce, peu importe les circonstances.
De plus, GCR prétendait avoir l’option, selon le Règlement, dans tous les cas, de décider s’il désire se limiter à rembourser les acomptes ou d’exécuter les travaux. Cette interprétation avait d’ailleurs été confirmée par la Cour d’appel du Québec en 2004 dans la décision Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Desindes.
Or, des modifications avaient été apportées au Règlement en 2013 rendant cette interprétation désuète selon Me Michèle Frenière et Me Alain Paquet, avocats spécialisés du cabinet en droit de la construction. Ces derniers ont plaidé, avec succès, que cette discrétion de GCR de refuser le parachèvement et d’imposer plutôt le remboursement d’acomptes avait été exclue par ces modifications règlementaires.
Ultimement, la Cour Supérieure du Québec a déterminé que :
- Dans une situation où l’entrepreneur fait faillite, un bénéficiaire sera considéré comme détenteur des titres de propriété s’il les détenait avant la faillite ou s’il les acquière du syndic après la date de faillite, mais pas s’il les a acquis d’un tiers après la faillite.
- Afin qu’un bénéficiaire puisse réclamer le parachèvement des travaux, l’exécution du contrat garanti doit avoir atteint un certain stade d’avancement. Dans les cas où certains travaux ont été exécutés, il appartiendra à GCR de déterminer la solution à retenir. Cependant, dans les cas où aucun travail n’a été fait ou encore lorsque seul du travail de préparation du terrain a été effectué, sans que des travaux de construction d’un bâtiment aient été commencés, il y aura remboursement des acomptes jusqu’à concurrence de 50 000 $.
- Enfin, dans les cas où le règlement donne ouverture au parachèvement, l’administrateur ne pourra, dans l’exercice de son seul pouvoir discrétionnaire, opter pour le remboursement de l’acompte si cette option est désavantageuse pour le bénéficiaire.
Conclusion
Cette décision de la Cour supérieure a donc pour effet de mieux protéger l’ensemble des acheteurs de résidences neuves au Québec, en cas de faillite de leur entrepreneur ou de non-exécution des obligations de ce dernier. Cette décision offre également une précision quant au stade d’avancement des travaux requis pour pouvoir bénéficier du parachèvement des travaux. Enfin, cette décision est également importante en ce qu’elle écarte la discrétion à laquelle prétendait GCR dans son choix d’opter entre le remboursement des acomptes ou le parachèvement des travaux, puisqu’elle ne peut plus opter en défaveur du bénéficiaire.
N’hésitez pas à communiquer avec les auteurs de ce billet pour de plus amples informations ou une consultation relativement à vos droits et recours en lien avec des manquements aux obligations contractuels de votre entrepreneur ou pour toute question relativement à la Garantie de construction résidentielle.
