Le 1er janvier 2023, est entrée en vigueur la Loi sur l’interdiction d’achat de biens immobiliers résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »). La Loi interdit aux non-Canadiens d’acheter, directement ou indirectement, des biens immobiliers résidentiels au Canada, et ce, pour une période de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024.
Certaines spécificités de l’interdiction, notamment les activités qui seront considérées comme un « achat », les clarifications sur ce que le gouvernement considérera comme un « bien immobilier résidentiel », les catégories de personnes qui seront exemptées de cette interdiction, et le niveau d’investissement non canadien qui sera autorisé avant qu’une société soit considérée comme « non canadienne », seront traitées dans une série de règlements (les « Règlements ») dont l’un a déjà été publié le 22 décembre 2022.
Selon le gouvernement canadien, la Loi et ses Règlements visent à contrer l’inflation sur le marché immobilier résidentiel canadien et à faciliter l’accès à la propriété pour les Canadiens.
« Non-Canadien » en vertu de la Loi
En vertu de la Loi, les non-Canadiens sont considérés comme:
- les personnes qui ne sont ni citoyen canadien, ni inscrites comme « Indien » en vertu de la Loi sur les Indiens, ni un résident permanent ;
- les sociétés qui sont constituées autrement qu’en vertu des lois du Canada ou de l’une de ses provinces ;
- les sociétés constituées par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu et qui sont contrôlée par une personne visée aux alinéas a) ou b) ;
- les personnes ou entités visées par les Règlements.
L’interdiction ne s’applique donc pas:
- aux résidents temporaires qui satisfont aux critères prévus aux Règlements ;
- aux réfugiés ;
- aux personnes inscrites comme « Indien » en vertu de la Loi sur les Indiens ;
- aux particuliers qui sont des non-Canadiens et qui achètent une propriété résidentielle avec leur époux ou leur conjoint de fait, si l’époux ou le conjoint de fait est admissible à l’achat d’une propriété résidentielle au Canada ;
- aux états étrangers qui achètent une propriété résidentielle à des fins diplomatiques ou consulaires ;
- à tout individu visé par les Règlements.
Quel bien immobilier résidentiel est concerné par l’interdiction ?
En vertu de la Loi, un « immeuble résidentiel » comprend tout bien qui est :
- une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation, y compris la proportion des dépendances et du fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel. Il est important de souligner que la Loi définit le terme « local d’habitation » comme étant une habitation dotée d’une cuisine, d’une salle de bains et d’une pièce d’habitation privées.
- une partie d’un bâtiment qui est une maison jumelée, une unité de maison en rangée, une unité de condominium résidentiel ou d’autres locaux similaires qui est une parcelle distincte possédée séparément d’une autre unité dans le bâtiment ; ou
- tout autre type de bien énoncé dans les Règlements.
Par ailleurs, les immeubles visés par la Loi sont des immeubles résidentiels situés dans une agglomération de recensement (« AR ») ou une région métropolitaine de recensement (« RMR »). Au Québec, nous pouvons répertorier 32 AR et RMR. Afin de bien identifier ces agglomérations et ces régions, il est nécessaire de consulter le document de Statistique Canada intitulé Classification géographique type (CGT) 2021. Selon les Règlements, l’interdiction ne s’appliquerait pas aux biens immobiliers situés à l’extérieur de ces zones.
Impacts sur les contrats préexistants et les offres d’achat
L’interdiction ne s’applique pas si, aux termes d’une convention d’achat-vente, le non-Canadien devient responsable de l’immeuble résidentiel ou en assume la responsabilité avant le 1er janvier 2023.
En date du présent communiqué, la question de savoir ce qu’il advient d’une propriété pour laquelle une offre d’achat a été faite avant l’entrée en vigueur de la Loi, mais qui est cependant destinée à être vendue après le 1er janvier 2023 demeure en suspens. La réponse à cette question devrait être connue au courant des prochaines semaines, suivant à la réception de nouveaux Règlements ou d’un jugement déclaratoire de la Cour supérieure sur cette question.
Sanctions et pénalités
Un non-Canadien qui contrevient à la Loi ou une personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à contrevenir à la Loi est coupable d’une infraction et est passible, sur déclaration sommaire de culpabilité, d’une amende maximale de 10 000 $.
De plus, si un non-Canadien est reconnu coupable d’avoir contrevenu à la Loi, la juridiction supérieure de la province où se trouve l’immeuble résidentiel auquel se rapporte la contravention peut rendre une ordonnance obligeant la vente de l’immeuble.
Malgré les sanctions susmentionnées, la Loi n’a pas pour effet d’annuler la validité ou le caractère exécutoire des contrats d’achat et de vente qui contreviendraient à l’interdiction. Par conséquent, les vendeurs et les acheteurs contrevenants à la Loi seront toujours tenus d’honorer leurs contrats.
Conclusion
À ce jour, plusieurs questions demeurent en suspens quant à la portée et aux spécificités de la Loi. Ces questions devraient trouver réponse dans les mois à venir suivant l’adoption d’une nouvelle série de Règlements.
Il est, par ailleurs, plus que probable que les tribunaux soient appelés, au courant des prochains mois, à interpréter la Loi et ses Règlements, ce qui contribuera manifestement à en clarifier leur portée.
N’hésitez pas à communiquer avec les auteurs de ce résumé pour de plus amples informations ou une consultation.
